[美國-買房] 買房前必讀聖經 ⚠️ 你沒想過的細節/注意事項/準備⚠️

美國買房我覺得跟台灣不太ㄧ樣

有些事是要提早幾個月準備和計畫的

我覺得要在有計劃買房的前半年就要準備（至少前三個月，不然來不及）

以下幾個是我不曾想過需要注意的事項，真的要小心(也是朋友遇過我才知道)

不然很容易房子得標了，房子卻買不成呀~~~(搞不好還要賠訂金)

以下注意事項，跟大家分享

1.你手邊有幾張美國信用卡？

有幾張美國信用卡，到底跟買房有什麼關係⁉

最好有三張以上美國信用卡(很妙吧)

有同一家銀行，不同額度的不同張卡，也算不同張

(我覺得不同家銀行比較安全)

這個問題我根本不曾想過，因為老林信用卡爆多

(美國一定要狂辦信用卡啊，開卡禮那麼高🎁)

但……………我有兩個朋友都發生因為信用卡太少💳💳💳

最後貸款出問題的故事

(如果你全現金買房💰💰💰，你可以跳過這段，因為你不用房屋貸款呀ＸＤ)

大意就是：貸款的時候，銀行會看你過去的信用紀錄

要有三張不同卡的信用紀錄，他們才覺得足以證明你的信用紀錄妥當😳😳😳

我聽到很吃驚，蛤兩張卡不行嘛⁉⁉真的不行欸

至少我兩個朋友(朋友已經夠少了，就發生兩次)

他們在美國的時間都至少三年以上(信用分數也超過三年)

但大銀行不願意貸款給他們，説信用卡不夠，不足以證明還款能力

我也是黑人問號，信用卡少錯了嘛???🤔🤔🤔

他們收入也都很穩定，現金也不少唷，也在美國工作好幾年

但就是遇到這種麻煩事（真是嚇到吃手手）😱😱😱

那大銀行不貸款給他們怎麼辦？

只能去跟小銀行借，但利率就比較差~~~💰

(利率差一點，30年就差很多呀，所以請提早準備！)

說真的我也不懂為何一定要三張💳💳💳

反正這就是美國人邏輯拉!!!

我朋友後來真的只能跟小銀行貸款，利率就沒有很好😰😰😰

所以提早去多辦幾張卡就對了~~~

但相信大家都知道，辦信用卡信用分數也會下降↓↓↓

信用分數下降也會影響房貸利率

所以，請你在買房的半年以前就擁有超過三張卡(附卡不算唷，一定要主卡)

2-3個月辦一張，基本上信用分數不會下降

不要一個月辦很多張就好，然後買房前也不要亂剪卡(尤其持有最久的不要剪)

2.頭期款都在美國了嘛？

很多人以為，買到房子之後🏠🏠🏠

再把頭期款匯來美國就好，但事實上，❌這樣是不可以的❌

自從次貸的金融危機之後，美國對房貸很嚴格

你現金從哪來，現金擺了多久，都算的清清楚楚

如果這筆錢，沒在你戶頭擺三個月以上，銀行就覺得這不是你的錢💸

銀行覺得時間太短，可能是你臨時跟人家借的，或是朋友暫放在你戶頭

他無法相信那是你的錢，所以那筆錢在銀行心中，都不算你的😨😨😨

那這影響很重大呀，你可能因此貸款會沒過欸~~~

我有朋友也這樣，補救措施就是你要臨時找很多人贈與你錢

但就是會搞得很麻煩呀~~~🤦‍♀🤦‍♀🤦‍♀

或者是變得要跟小銀行借錢，利率變超級高

最慘的是連小銀行都不借你

當初簽約又沒簽loan的contigency，你的訂金就會賠掉😱(訂金通常是房價3%)

事情很嚴重呀，要謹慎!!!

所以，有要買房的計畫時，頭期款不管在哪個角落

一定要提早三個月以前匯來美國💵💵💵

而且頭期款已經在戶頭內，你的pre-approve 金額應該會比較高吧？

3.要向申請銀行的pre-approved 文件

pre-approved就是一張紙，上面是證明你有能力可以買多少錢房子的文件📄📄📄

(這個應該很多人知道)

沒有pre-approved，賣家不會讓你出價

所以你看到喜歡的房子也不能買

因此看房的第一步是先去找銀行申請pre-approved📑📑📑

通常就找，你的薪資戶，或是你存錢的銀行申請就可以了

(找哪家拿pre-approved都無所謂，跟後續找哪家貸款都無關)

有買房計畫時，先去申請pre-approved的好處是

銀行直接幫你算，已你目前的存款＋收入，有能力買多少錢的房子🏠🏠🏠

如果你pre-approved是100萬美金，那就表示你最多只能買100萬的房子

可以快速區分自己看房的價位區間在哪

（有些房子就知道是看夢想的😂😂😂)

不過～pre-approved上面的金額也是可以談的

如果要買的房子超過pre-approved上面的金額

不要超過太多，銀行也會願意調整~~~

不過有一個重點就是，不用太糾結pre-approved 上面給的利率

因為那跟你實際貸款會貸到的利率不一樣💯💯💯

貸款的真實利率，是真的買到房之後才要去談的

pre-approved給的利率通常就是當時市場上的基準利率而已

最後 ⚠️拿到pre-approved不代表你之後貸款一定會成功⚠️

只是一個銀行的證明，證明你目前有買這個價位的房子的能力

之後貸款成不成功，又是另一回事了

4.短期內不要改變消費習慣、或有大筆花費、或新辦信用卡

因為你的消費習慣改變、大筆消費、或是新辦信用卡

⚠都會讓信用分數降低，那貸款利率就會比較不好⚠

不僅買房三個月內不要有大筆花費、改變消費習慣或是新辦信用卡💳

買到之後，在貸款還沒成功下來之前

都不要亂買大筆金額的東西🛍🛍🛍，像是車子之類的

有人就買到房太開心，就去買車🚗

然後房貸款沒過了(人間悲劇🤦‍♂🤦‍♂🤦‍♂)

不過因為看房時間通常拉很長，很少人馬上看就馬上買到

像我們看了一年多，很多人至少都看3-6個月

有時候真的很難控制何時買到呀📅📅📅

我覺得真的有什麼大筆支出可以刷台灣信用卡，就不要刷美國的

然後美國帳戶內的錢也不要有大幅度流動，比較不會影響到信用分數

像我們剛好在買前一個月，不小心刷太多💳 💳 💳

信用分數瞬間從780降到730(慘😰😰😰)

不過我們還是談道非常好的利率，所以可能跟行員說的一樣

基本上有700多都不用太擔心~~~

5.你看到的信用分數，不是真實的信用分數

這是什麼意思呢？就是通常銀行app或帳單就可以看到自己的信用分數

但那只是其中一部分

行員跟我說一個人的信用分數是有三部分組成

我們看得到的是其中之一，還有兩部分的資料在銀行那

真正的信用分數是三成績加總

然後大部分人最後加總成績，會比你自已看到的那個還低😏😏😏

所以你看到你是750分，可能實際上只有720分

行員說很多人房貸的時候，都會很驚訝說我不是很高分嘛(但實際就是沒有😵)

所以想辦法讓自己的信用分數高一點，之後可以談個好價錢💯

不過行員說有700以上都是很好的分數了，也不用太擔心

(華人分數很少有人700以下吧，都是不欠款又準時繳錢的好寶寶)

除非你真實分數可以超過780🤩🤩🤩

（那你自己看到的分數可能要800以上？）才有比較大的差異

以上是目前想到的買房前要有的準備

希望大家都可以買的順利呀㊗㊗㊗

美國房子有很多種類型，可以參考下面租房/買房的文章🏠🏠🏠

了解各種房型的優缺點，真的要謹慎考慮呀!!!

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