[美國-租房買房] 必讀聖經/美國各房型介紹/優缺點分析

美國房屋，跟台灣不太一樣

很多地方是木造房，儘管他看起來很不木造，如圖

但他就真的是木造房，很多四層或以下的房子，是全木造

全木造有不太一樣的地方要考量

“隔音很差”是一個非常大的問題

如果你住大城市，都是4樓以上的高樓大廈，大基本上都是鋼筋水泥

就跟台灣房子類似，比較不會有什麼無法想像的地方

但如果像加州、西雅圖、德州，或是比較鄉下的城市

大部分都是木造，像在矽谷灣區，除了辦公大樓會是鋼筋水泥

幾乎99%的住家，都是純木造唷~~~~~

(下圖就是還沒蓋完的房子)

以下分享，以北加州矽谷灣區為例：

基本上住家就四種：Single house（簡稱獨棟別墅）、Town house（連在一起的別墅）、Apartment或Condo（公寓）、Town house混Condo，如下圖

（1）SinglE FAMILY house（sfh簡稱獨棟別墅）：一整棟的別墅，無論幾層樓，左右上下的牆面都沒有跟鄰居黏在一起

優點：
- 沒有跟鄰居有共用牆面、或夾層，鄰居聲音干擾較小
- 戶外空間較大，通常有前後院
- 有自家車庫，不怕風吹雨淋大太陽
- 好停車，朋友來時路邊好停車，因為通常這種房型的路上都空空的(人少密度低)
- 減少爬樓梯機會：車庫和客廳廚房在同一樓層，拿重物不用爬樓梯(有分只有一樓的，或是有1-2樓的，但至少廚房、客廳都是在一樓)
- 大部分沒有管理費
缺點：
- 有任何維修問題就是自己要找人處理、或是自己修
- 前後院要整理，麻煩
- 灣區的房屋年齡大部分偏高

（2）Town house（TH連在一起的別墅）：你家有1-2樓或1-3樓，但是左右的牆跟鄰居連在一起

大部分是一樓車庫、二樓客廳和廚房、三樓房間(有些1-2樓也有房間); 或是一樓車庫、客廳、廚房，二樓房間

優點
- 自家內有車庫，不怕風吹雨淋大太陽
- 這種一定是社區，可能有附帶健身房、泳池、影音室、烤肉區等公共設施
- 有管理委員會，房子有問題，可以打給管理會，至於管理會處不處理，這很難說
- 居民須遵守管理會規範，市容整齊
缺點
- 有管理費，且管理費長的比例比房價還快（灣區是這樣）
- 地權少，且無法擅自更改使用
- 作任何變動要經過管委會同意(小至裝冷氣都要)
- 隔音不好：左右牆壁跟鄰居連在一起
- 停車不易，如果社區密度高，若社區內沒有訪客停車區，朋友來比較不好停車
- 在家的時候，一回家就要爬一層樓，才會到客廳，很累; 要抱小孩、拿重物更累; 房間跟客廳在不同層樓，在家裡面也常常要上上下下，運動量會很高

（3）Apartment 或 Condo：類似台灣大樓或公寓，上下樓板和左右牆面都和鄰居有相連，一層好幾戶，你就是住其中一戶

優點
- 這種一定是社區，可能有附帶健身房、泳池、影音室、烤肉區等公共設施
- 有管理委員會，房子有問題，可以打給管理會，至於管理會處不處理，這很難說
- 居民須遵守管理會規範，市容整齊
缺點
- 住戶多，和鄰居共用大門、車庫出口，隱密性低
- 這種是隔音最差的，因為上下和左右都跟鄰居有共用的牆（像灣區95%都是木造房，所以隔音很差，跟台灣水泥房差很多）
- 有管理費，且管理費長的比例比房價還快（灣區是這樣）
- 停車場和房子沒有連在一起，所以停車之後還要走一段路才能回家(我覺得去超市買東西超累，因為美國買菜都比較大量)
- 停車不易，如果社區密度高，若社區內沒有訪客停車區，朋友來比較不好停車
- 地權少，且無法擅自更改使用
- 作任何變動要經過管委會同意(小至裝冷氣都要)

(4)Town house混CONDO：這是Town house混 Condo綜合板，外觀很像Town house，左右牆面都相連，家裡面也有兩層或三層，只是混合版的差異在於：只有一層樓的上下樓板和鄰居相連，屬於樓層交錯的設計。如圖：可能1.3.4樓是你家，鄰居家是1.2樓，鄰居的2樓會在你家1-3樓中間，所以有一層會和鄰居共用天花板和地板。

像是長這樣的房子，要實際去詢問，才知道是townhouse還是condo

我看了房源介紹，他是condo，所以內部格局會下這樣

優點
- 自家內有車庫，不怕風吹雨淋大太陽
- 這種一定是社區，可能有附帶健身房、泳池、影音室、烤肉區等公共設施
- 有管理委員會，房子有問題，可以打給管理會，至於管理會處不處理，這很難說
- 居民須遵守管理會規範，市容整齊
缺點
- 如果是住1、3、4樓的人，表示你一回家就要爬2層樓，很累呀(東西放在一樓車庫就悲劇); 如果你是住1.2樓的人，就有可能被樓上鄰居吵到; 無論何者，都有其中一層樓會跟鄰居有共用地板和天花板，左右都是共用的牆（像灣區95%都是木造房，所以隔音很差，跟台灣水泥房差很多）
- 在家的時候，一回家就要爬一層樓，才會到客廳，很累; 要抱小孩、拿重物更累; 房間跟客廳在不同層樓，在家裡面也常常要上上下下，運動量會很大
- 有管理費，且管理費長的比例比房價還快（灣區是這樣）
- 地權少，且無法擅自更改使用
- 作任何變動要經過管委會同意(小至裝冷氣都要)
- 停車不易，如果社區密度高，若社區內沒有訪客停車區，朋友來比較不好停車

如果租房，大概只需要考慮隔音和上述那些問題

但如果是買房，可以想想以下幾個點：

1.土地價值，和未來增值性/你想持有房子幾年？

因為大家都知道，灣區房子貴是貴在土地，不是貴在房子本身

房子本身的價值是逐年遞減的，因為他是消耗品

但是土地價值長期來看是增長的~~~

這也是為什麼SINGLE HOUSE的未來是比較保值或抗跌的

第一，SINGLE HOUSE它有比較多地權

第二，SINGLE HOUSE擁有自主權，可以自己更改房子，要擴建、要加蓋樓層，只要符合政府法規都可以新建，所以未來增值性高; 但TOWNHOUSE或CONDO不行，是社區統一管理

但有人也覺得短期間內不會增修或擴建

或是沒有想持有很多年，那也無所謂~~~~

但增值性絕對是SINGLE HOUSE勝

2.管理費的漲幅

像灣區這裡，蠻多報告都有顯示

管理費（HOA）的漲幅是比房價還高的

這是一筆很驚人的開銷呀，剛開始一個月300美金不覺得多

但住幾年就變5-600美，一個月5-600管理費很驚人呀

(管理費是會增長的，不是你現在看多少，就不會變)

3.維修問題/裝潢好隱藏的隱憂

SINGLE FAMILY HOUSE一般來說

最大的問題就是，SINGLE FAMILY HOUSE年齡層偏老舊

所以大部分SINGLE FAMILY HOUSE販售的時候，都會稍微整修過

但是很多投資客貪圖便宜都亂整修，很多內部問題都會被華麗的裝修短時間遮住

然後整修有沒有city permit也很重要

如果有permit倒也不用太擔心，但如果沒permit報告就要認真注意

因為光一個漏水問題，可大可小啊

最嚴重可能整個廁所要打掉重做，但灣區行情一間浴室重做大概要2-3萬美金

很多人廁所還都兩間連在一起，兩間一起費用換很驚人呀

然後也可能因為屋齡高，以前人用什麼材料蓋房子你也不知道

如果真的快百年那種，可能要注意有沒有飲水是鉛管問題、或是天花板用石綿

(現在是禁用了拉，但早期還有房子在用)

老房子就是會有一些意想不到的東西

但假設只是考慮後續維修問題，我覺得沒有想像中的誇張

因為Townhouse難到就不用維修了嗎？其實也不然

每個社區的管理費包含觀禮的範圍差很多，建議大家買房前先閱讀

管理會大部分也是負責管理公共社區的事務

你家漏水、車門壞掉也是要自己處理的~~~

Townhouse每個月3-500美金的管理費

老實説長期下來也不便宜!

畢竟在美國弄房子，真的不像台灣那麼輕鬆

真的是精神折磨呀(拭淚)

4.格局設計＆使用面積差異

說真的，Townhouse的layout普遍都比SINGLE HOUSE好很多沒錯

通常是一個客廳，且客廳幾乎都是做開放式的 (好像沒看過不是opem floor的)

加上Townhouse 天花板高度通常比較高，而且頂光燈什麼都幫你裝好了

所以看起來會很寬敞

基本上住進去不太需要在裝修什麼~~~這點真的超棒

Townhouse的原始設計真的比較符合現代人喜好

但實際可用面積就不一定了，因為樓梯也算面積

一層樓的樓梯大概150-200sqft，所以你如果是買3層Townhouse

可用面積會比你看到的少300-400sqft，因為樓梯要扣掉

所以三層Townhouse買1700sqft

可用面積可能跟single house 買1400sqft差不多的

5.想清楚樓梯問題

不管是兩層single family house 還是 Townhouse，都有樓梯問題

老實說在台灣，我覺得樓梯問題沒感覺影響那麼嚴重

因為在台灣我沒在買菜XDD

但在美國，買菜一次都買很多(除非你很少煮）

不然去超市都是買很大量，搬回家真的很崩潰

光是兩瓶大牛奶就三公斤，真的很重

如果要走樓梯＋搬食材，真的人間悲劇

(我們之前租房就是2樓，我真的痛定思痛，太累了)

完全無法自己去買菜，因為搬上樓會崩潰

另一個問題是：洗衣服!!!!!!!!!!!!!

洗衣服也真的很累，又是因為之前租房洗衣服在一樓，房間在二樓

每次洗衣服要搬整桶衣服上下下，真的很累

所以再三確認，不想買有樓梯的房子了

有小孩的朋友也表示，小孩東西很多

以後就是抱小孩＋拿東西，另一種悲劇

或是要一直上上下下，叫小孩起床、下樓煮早餐、再上樓二次叫人、再下樓煮早餐

三餐都會發生同樣劇碼，還沒算中間盯功課、或是找小孩的時候

每天至少10-20趟，真的累爆

不過如果當運動，就令當別人

但我親身經歷過2年後，真的覺得太累，腰好酸

(所以我和老林是懶人，所以不考慮了)

6.很愛約朋友來家聚會的注意

停車真的是很重要的問題，因為美國出門就是一人一台車

很多新社區根本沒有訪客停車位或是非常少

我和老林去看房，時常找車位就找10分鐘

後來也是因為這樣不買社區型房子，停車太不容易了

因為我們會有很多朋友一起聚會的時刻，車子至少都5-6台

讓朋友好停車對我們來說非常重要

所以愛約朋友來玩的，要想一下

7.整體性感受

社區型的房子，一定看起來漂亮整齊又新

要繳管理費的，社區會把植物都養的健健康康的~~~

然後鄰居素質比較整齊，因為新社區價格都差不多

能夠購買的社經背景不會差太多~~~

且大家都要遵守共同規範，不會有奇怪雜物堆在門口

或是破壞市容的事情

相反的，Single family house大部分沒有社區

鄰居素質參差不齊，市容很看鄰居呀~~~

如果隔壁來一個不整理前後院的人

或是雜物很多的人，看了就很煩呀!!!!!!

或是草地都不澆水，一堆雜草在那，看的就不舒服

所以要買single family house之前，建議看看鄰居狀態

single family house的好區壞區差很多，區域要好好慎選

以上，是我自己觀察的使用心得和感受

大家可以根據自己的租房、買房需求、持有年限，仔細想想自己適合哪種房源

建議大家可以租看看不同種類的房子

你會馬上有心得，或是更了解自己喜好唷：）

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